Airbnb vai pagar IBS e CBS como hotel? A verdade sobre o novo imposto no aluguel

Quem aluga imóvel em Goiânia passou o mês ouvindo que o Airbnb vai pagar imposto de hotel e que todo aluguel ficará mais caro. A lei diz outra coisa, e a diferença está nos detalhes.

A Reforma Tributária (Lei Complementar 214/2025, ajustada pela LC 227/2026) colocou o aluguel dentro do IBS e da CBS. Mas criou filtros, descontos e redutores que mudam muito a conta de quem é dono de um, dois ou dez imóveis.

Quem paga IBS e CBS sobre aluguel

A pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, cumprir as duas condições ao mesmo tempo:

• ›receita com aluguéis acima de R$ 240 mil no ano (valor corrigido pelo IPCA);
• ›mais de três imóveis distintos alugados.

Existe ainda uma regra para o próprio ano: se a receita de aluguel passar de R$ 288 mil (20% acima do limite), a pessoa física entra no regime já no ano corrente.

Quem não se enquadra continua pagando só o Imposto de Renda sobre o aluguel, como hoje. Já a holding patrimonial, por ser empresa, é contribuinte desde a abertura, sem esses filtros.

Aluguel fixo: desconto de 70% e redutor de R$ 600

Para quem é contribuinte, a locação residencial e comercial de longo prazo tem as vantagens mais fortes da reforma:

• ›Redução de 70% na alíquota (art. 261 da LC 214). Se a alíquota padrão ficar perto de 26,5%, o aluguel pagaria cerca de 8%.
• ›Redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel residencial (art. 260). Esse valor sai da base de cálculo antes do imposto.
• ›Crédito para o inquilino empresa: quem aluga sala ou loja e está no regime regular pode abater o imposto pago no aluguel.

Na prática, um apartamento alugado por R$ 3.000 por mês teria imposto calculado sobre R$ 2.400, já com a alíquota reduzida.

Aluguel por temporada e Airbnb: regra de hotel

A locação residencial de até 90 dias seguidos segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253). Nesse regime, a redução é de 40% na alíquota, menor que a do aluguel fixo.

O ponto que gerou a polêmica: essa equiparação só vale para quem já é contribuinte regular. A LC 227/2026 deixou claro que a pessoa física só entra se cumprir os mesmos limites do aluguel fixo, e que as diárias de temporada entram na soma desses limites.

Compare os dois regimes para quem é contribuinte:

• ›Aluguel fixo (mais de 90 dias): redução de 70% e redutor de R$ 600 por mês no residencial.
• ›Temporada (até 90 dias): redução de 40%, pela regra da hotelaria, sem o redutor social da locação.

Para o investidor de short stay com muitas unidades, a temporada tende a pagar mais imposto que o aluguel fixo. Para o dono de um ou dois apartamentos no Airbnb, nada muda no IBS e na CBS.

Quando começa

A cobrança é gradual. Em 2026 há só uma fase de teste, a CBS plena começa em 2027 e o ICMS e o ISS acabam em 2033.

O que fazer agora

Quem tem vários imóveis precisa somar receitas e unidades antes de decidir entre pessoa física e holding, e entre aluguel fixo e temporada. Na Mais Novos Imóveis, a corretora Leyde Duarte analisa cada caso com contador parceiro, porque a escolha muda o retorno do investimento.

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Este texto é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista.