Financiamento com inflação acima do teto: fechar agora ou esperar os juros caírem?

A inflação de setembro passou do teto da meta, o dólar voltou a subir e o segundo turno está empatado nas pesquisas. Para quem quer comprar um imóvel financiado, a pergunta é direta: vale fechar agora ou esperar os juros caírem? A resposta depende menos da eleição e mais de três contas que todo comprador deveria fazer antes de assinar.

Onde estão os juros hoje

A Selic está em 13,75% ao ano, depois de uma sequência de cortes do Banco Central que começou no primeiro semestre. As taxas do crédito imobiliário acompanharam essa queda, mas devagar. Pela comparação divulgada pela revista Exame no início de outubro, as taxas de balcão para imóvel residencial começam em:

• ›Caixa: 10,26% ao ano + TR
• ›Bradesco: 11,45% ao ano + TR
• ›Banco do Brasil: 11,60% ao ano + TR
• ›Santander: 11,69% ao ano + TR
• ›Itaú: 11,99% ao ano + TR

Essas são as taxas de partida. O que o cliente paga de fato depende de relacionamento com o banco, renda comprovada, valor da entrada e do imóvel. Quem tem saldo de FGTS e se enquadra no pró-cotista pode conseguir taxa menor na Caixa.

O que a inflação acima do teto muda

O IPCA de setembro subiu 0,82% e levou a inflação em 12 meses para 4,58%, acima do limite de 4,5%. Com isso, o Banco Central tende a ser mais cauteloso nos próximos cortes da Selic, e os juros futuros já subiram nas últimas semanas com a eleição e o dólar.

Na prática, isso significa que a queda das taxas do financiamento deve ser mais lenta do que o mercado esperava em setembro. Os bancos costumam segurar mudanças nas tabelas até ter clareza sobre o novo governo e sobre a próxima decisão do Copom.

Fechar agora ou esperar?

Faça a conta da espera. Uma queda de meio ponto na taxa reduz a parcela, mas esperar seis meses significa seis meses de aluguel pago, ou de imóvel que pode subir de preço nesse tempo. Em muitos casos, o aluguel economizado vale mais do que a diferença da taxa.

Lembre que a taxa não é para sempre. O contrato de financiamento pode ser levado para outro banco pela portabilidade, sem custo de ITBI nem nova escritura. Quem fecha hoje e vê as taxas caírem depois pode migrar para uma taxa menor. Explicamos o passo a passo na matéria sobre portabilidade do crédito imobiliário.

Compare o custo total, não só a taxa. O que pesa no bolso é o Custo Efetivo Total (CET), que soma juros, seguros obrigatórios e tarifas. Dois bancos com a mesma taxa podem ter CET bem diferente por causa do seguro.

SAC ou Price com juros altos

Com juros acima de 10% ao ano, a escolha do sistema de amortização pesa muito. No SAC, a primeira parcela é maior e as seguintes caem todo mês, e o total de juros pagos é menor. Na Price, a parcela começa menor e fica fixa, o que ajuda a aprovar o crédito com renda mais justa, mas o total de juros sobe. Para quem tem folga no orçamento, o SAC costuma sair mais barato no longo prazo.

E o resultado da eleição?

Nenhum dos dois candidatos muda as tabelas dos bancos no dia seguinte à votação. O que mexe nas taxas é a expectativa de inflação e de gasto público, que aparece primeiro nos juros futuros e só depois no crédito imobiliário. Já analisamos o que cada resultado pode mudar nos juros e nos imóveis.

Para quem compra para morar, a pergunta certa não é quem vai ganhar, mas se a parcela cabe no orçamento hoje com folga de segurança. Para quem investe, o período de incerteza costuma abrir espaço para negociar preço com vendedores que precisam fechar negócio.

Antes de pedir o crédito

Deixe a documentação de renda organizada, confira o score e as dívidas em aberto, simule em pelo menos três bancos e peça a proposta por escrito com o CET. Quem tem imóvel quitado também pode usar o próprio imóvel como garantia (home equity) para conseguir taxas menores que as de outras linhas de crédito.

Leyde Duarte (CRECI C17586), correspondente bancária e especialista em crédito imobiliário em Goiânia desde 2010, faz a análise de crédito e compara as propostas dos bancos antes da assinatura, para que o comprador feche com a menor parcela possível para o seu perfil.

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