30 anos de Brasil: as leis, os programas e os juros que moldaram o crédito imobiliário

Comprar a casa própria financiada parece algo natural hoje, mas há 30 anos o crédito imobiliário praticamente não existia no Brasil. Neste sexto e último episódio da série 30 anos de Brasil, mostramos como cada governo mexeu nas regras, nos programas e no dinheiro que financia a moradia, e o que explica os anos de boom e de crise do setor.

FHC (1995-2002): as leis que criaram o crédito moderno

• ›O cenário: o antigo Sistema Financeiro da Habitação estava quebrado depois de décadas de inflação, e os bancos quase não emprestavam para imóveis. Retomar um imóvel de quem não pagava podia levar mais de dez anos na Justiça.
• ›A mudança: a Lei 9.514, de 1997, criou a alienação fiduciária de imóveis e o Sistema de Financiamento Imobiliário. Com ela, o imóvel fica em nome do banco até a quitação, e a retomada em caso de inadimplência passou a ser feita em cartório, em meses.
• ›Por que foi relevante: essa lei é a base de praticamente todo o financiamento imobiliário feito hoje. Mas, com juros muito altos no período, o crédito só deslanchou anos depois.

Lula 1 e 2 (2003-2010): segurança jurídica e Minha Casa Minha Vida

• ›As leis: a Lei 10.931, de 2004, criou o patrimônio de afetação, que separa o dinheiro de cada obra das contas da construtora e protege o comprador na planta, e a regra do valor incontroverso, que reduziu as brigas judiciais sobre parcelas.
• ›O programa: o Minha Casa Minha Vida (2009) foi lançado como resposta à crise mundial de 2008, com subsídio para famílias de baixa renda e juros menores com recursos do FGTS.
• ›O resultado: com juros em queda, emprego em alta e regras mais seguras, o crédito imobiliário cresceu ano após ano, e as incorporadoras abriram capital na Bolsa e expandiram lançamentos por todo o país, inclusive em Goiânia.

Dilma (2011-2016): o pico e o tombo

• ›O auge: o financiamento com recursos da poupança (SBPE) bateu recorde em 2014, e o MCMV ampliou as faixas de renda.
• ›A crise: com a recessão, juros de 14,25% e desemprego em alta, o crédito despencou a partir de 2015. Milhares de compradores desistiram de imóveis na planta, e os distratos viraram uma crise para as construtoras.

Temer (2016-2018): a Lei do Distrato e o começo da retomada

• ›A mudança: a Lei 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, definiu quanto o comprador perde ao desistir de um imóvel na planta (até 50% do valor pago em empreendimentos com patrimônio de afetação), o que deu previsibilidade às incorporadoras.
• ›O cenário: a Selic caiu de 14,25% para 6,5%, e o crédito começou a se recuperar devagar.

Bolsonaro (2019-2022): o recorde do crédito

• ›O boom: com a Selic na mínima histórica de 2% em 2020, o financiamento pelo SBPE saltou para R$ 124 bilhões em 2020 e R$ 205,4 bilhões em 2021, o maior volume da história. Em 2021, foram financiados 1,23 milhão de imóveis, outro recorde.
• ›Por quê: juros baixos, a pandemia, que fez muita gente buscar mais espaço em casa, e a migração de dinheiro da poupança para imóveis.
• ›O programa: o Minha Casa Minha Vida foi substituído pelo Casa Verde e Amarela (2021), com menos subsídio para a faixa de renda mais baixa.
• ›A virada: a Selic voltou a 13,75% em 2022, e o crédito começou a desacelerar.

Lula 3 (2023-2025): crédito ainda alto, poupança em fuga

• ›Os programas: volta do Minha Casa Minha Vida (2023), com aumento dos subsídios, e criação da faixa para a classe média em 2025, para famílias com renda de até R$ 12 mil.
• ›As regras: o Marco Legal das Garantias (2023) permitiu usar o mesmo imóvel como garantia em mais de um empréstimo e facilitou a execução de garantias em cartório.
• ›Os números: em 2024, o SBPE financiou R$ 186,7 bilhões, o segundo maior volume da história, e o total do crédito imobiliário, somando FGTS, chegou ao recorde de R$ 312,4 bilhões.
• ›A virada: com a Selic em 15% em 2025, os brasileiros sacaram cerca de R$ 67 bilhões da poupança até novembro, e o financiamento pelo SBPE caiu cerca de 17%. Em resposta, o governo e o Banco Central anunciaram um novo modelo de funding, que muda a forma como os bancos usam os recursos da poupança no crédito imobiliário.

Como ler esses números

O crédito imobiliário depende de três coisas: regras que deem segurança a quem empresta e a quem compra, dinheiro disponível (poupança e FGTS) e juros baixos. As leis de 1997, 2004, 2018 e 2023 construíram a segurança jurídica ao longo de quatro governos diferentes. Já os anos de boom e de crise acompanharam quase sempre a Selic.

Para quem pensa em comprar agora, a lição dos 30 anos é que o melhor momento costuma ser quando o crédito está disponível e a parcela cabe com folga no orçamento, e não necessariamente quando os juros estão no fundo do poço, porque aí os preços também sobem.

Leia toda a série: violência, emprego, impostos, economia e bolso e social e meio ambiente.

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